Wygaśnięcie specustawy mieszkaniowej i opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych w większości polskich gmin uruchomiły na rynku nieruchomości proces, który już dziś przekłada się na wyceny działek. Inwestorzy zaczynają płacić premię za grunty o niskim ryzyku planistycznym, a dyskontować te, których przyszłość zagospodarowania pozostaje niepewna. W tym nowym układzie sił, jest kilka dużych miast, które mogą na reformie zyskać.
Luka po lex deweloperze
31 sierpnia 2026 roku przestała obowiązywać ustawa znana jako lex deweloper, która przez osiem lat pozwalała realizować inwestycje mieszkaniowe na terenach nieprzeznaczonych na ten cel w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w tym trybie w Polsce powstały projekty obejmujące ponad 100 tysięcy mieszkań – wolumen porównywalny z roczną produkcją całej branży deweloperskiej.
Zakończenie działania ustawy nie oznacza wstrzymania już rozpoczętych inwestycji – te są kontynuowane na zasadach przejściowych, podobnie jak ważność istniejących planów miejscowych, wydanych wcześniej decyzji o warunkach zabudowy czy pozwoleń na budowę. Problem dotyczy nowych projektów w gminach, które nie zdążyły uchwalić planów ogólnych: tam po 1 września nie da się już uzyskać nowej decyzji WZ ani procedować nowego planu miejscowego czy Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, formalnego następcy lex dewelopera.
Skala problemu jest spora. Do końca sierpnia plan ogólny miało niespełna 35 proc. gmin w kraju, a na początku września – po kilkakrotnym przesuwaniu terminów – odsetek ten wzrósł do około 38 proc. Oznacza to, że większość samorządów wciąż pracuje nad dokumentem, od którego zależy dziś możliwość realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Wśród dużych miast plan ogólny obowiązuje już między innymi w Poznaniu, Wrocławiu, Lublinie, Bydgoszczy, Szczecinie, Toruniu, Białymstoku, Olsztynie, Opolu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. Gotowymi projektami dokumentów dysponują z kolei Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce, natomiast Kraków czy Rzeszów nie są jeszcze nawet na tym etapie zaawansowania prac.
Treść znajduje się w archiwum
Możesz ją przeczytać kupując dostęp do naszego archiwum STANDARD.