Wstęp do udanej inwestycji, czyli badanie stanu prawnego nieruchomości

Agata Demuth, Partner, kancelaria Schoenherr
Konrad Bisiorek, radca prawny, kancelaria Schoenherr

Co daje badanie stanu prawnego nieruchomości?

Badanie stanu prawnego ma na celu identyfikację potencjalnych ryzyk związanych ze stanem prawnym nieruchomości oraz ocenę ich wpływu na transakcję i planowaną inwstycję. Daje inwestorowi zasób wiedzy niezbędnej do opracowania struktury transakcji i dokumentacji kontraktowej zabezpieczającej interesy inwestora, w szczególności pod kątem sposobu zminimalizowania zidentyfikowanych ryzyk. Wynik badania ma wpływ także na samą strukturę transakcji, przykładowo powodując konieczność zawarcia umowy przedwstępnej, w której zbywca zobowiąże się do usunięcia wykrytych nieprawidłowości lub umowy warunkowej, jeżeli nieruchomość podlega prawu pierwokupu.

Czy badanie stanu prawnego nieruchomości jest konieczne?

Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące odpowiedzialności sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (w tym nieruchomości) nakładają na kupującego obowiązek zbadania rzeczy w sposób przyjęty w danych stosunkach. Brak takiego badania może powodować utratę przez nabywcę możliwości skutecznego dochodzenia od sprzedawcy roszczeń z tytułu odpowiedzialności za wady fizyczne nabytej nieruchomości jeżeli ujawnią się one po jej nabyciu. Jednak polskie prawo nie nakłada na kupującego obowiązku zbadania stanu prawnego nieruchomości przed jej nabyciem, nie przewidując tym samym negatywnych skutków w postaci utraty przez kupującego roszczeń z tytułu wad prawnych nieruchomości w przypadku zaniechania takiego badania.